今天，我們來(lái)梳理中國(guó)房地產(chǎn)的歷史，再來(lái)梳理中國(guó)經(jīng)濟(jì)的歷史、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、政策節(jié)點(diǎn)、變化節(jié)點(diǎn)。以期讓我們更好的理解中國(guó)特色、經(jīng)濟(jì)基石，以及房地產(chǎn)和制造業(yè)都發(fā)生了什么變化?

明確觀點(diǎn)：一個(gè)國(guó)家強(qiáng)盛的基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基石一定是制造業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)再發(fā)達(dá)，不可能成就中國(guó)夢(mèng)，也不可能讓中國(guó)在世界上崛起，也不可能真正的實(shí)現(xiàn)國(guó)富民強(qiáng)，能讓中國(guó)躋身于世界之顛的只有制造業(yè)。如今世界上真正的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)如美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)，仔細(xì)看一下，房地產(chǎn)在他們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)棋局中只是一個(gè)消費(fèi)品，不會(huì)成為投資品，而日本在1991年的房地產(chǎn)泡沫也告訴了大家這個(gè)事實(shí)，作為一個(gè)消費(fèi)品沒(méi)事兒，但當(dāng)房地產(chǎn)成為全國(guó)人民的投資盛宴時(shí)，就注定了大起大落的悲慘結(jié)局。

房地產(chǎn)業(yè)不行，金融業(yè)一樣也不能成就中國(guó)夢(mèng)，曾幾何時(shí)，冰島因?yàn)榇罅Πl(fā)展金融業(yè)讓國(guó)家富的流油，人人都感覺(jué)自己的生活站在了全世界的頂尖，認(rèn)為依靠金融業(yè)、服務(wù)業(yè)一樣可以強(qiáng)國(guó)富民，2008年的金融危機(jī)已經(jīng)告訴了全世界，這都是一個(gè)虛無(wú)的夢(mèng)而已，冰島全國(guó)破產(chǎn)，把冰島國(guó)家賣了都償還不了自己欠下的債務(wù)。

香港的未來(lái)并不美好，因?yàn)槿拷鹑凇⒎康禺a(chǎn)、服務(wù)業(yè)，這是建立在沙灘之上的經(jīng)濟(jì)。我們現(xiàn)在日常用到的，已經(jīng)看不到香港品牌。國(guó)際最著名的三個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，有兩個(gè)已經(jīng)把香港調(diào)到了“負(fù)面”，說(shuō)明了什么?

新加坡、臺(tái)灣、韓國(guó)就好很多，他們都有強(qiáng)大的制造業(yè)，比如彈丸之地的新加坡，是世界上最大的電腦磁盤驅(qū)動(dòng)器和硬盤出口國(guó)，也是世界第三大煉油中心，我們平時(shí)食用的金龍魚(yú)就是新加坡的企業(yè)。韓國(guó)和臺(tái)灣就更不用說(shuō)了，國(guó)際品牌更多。

為什么一定是制造業(yè)？

而如果只是在國(guó)家內(nèi)部賺來(lái)賺去，大到國(guó)家，小到家庭，老爸的錢給兒子，兒子的錢給媳婦，這個(gè)家庭真的富了嗎？

1、制造業(yè)是可以賺全世界國(guó)家的錢的賺錢方式，只有從國(guó)外賺錢進(jìn)國(guó)內(nèi)，這才是真金白銀的錢，

2、制造業(yè)是可以循環(huán)發(fā)展、永續(xù)發(fā)展的，房地產(chǎn)地賣完了就沒(méi)有了，但制造業(yè)不是，可以世代傳承，繼續(xù)發(fā)展。

3、制造業(yè)的利潤(rùn)其實(shí)要比房地產(chǎn)高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，這些，利潤(rùn)率一定是在房地產(chǎn)之上。目前中國(guó)的房地產(chǎn)能保持15%的利潤(rùn)率也不錯(cuò)了。

4、房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境、自然的破壞是永久的、不可恢復(fù)的，制造業(yè)才是可以布局全球的產(chǎn)業(yè)。

一、1979-1992，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)起步并打下良好的基礎(chǔ)

1978年12月，十一屆三中全會(huì)召開(kāi)，把注意力從階級(jí)斗爭(zhēng)轉(zhuǎn)到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中來(lái)。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折。

1979年，全國(guó)一半以上的生產(chǎn)隊(duì)實(shí)行包工到組，25%的生產(chǎn)隊(duì)實(shí)行包產(chǎn)到組，極大的調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積級(jí)性。

1979年10月，分布《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》，開(kāi)始鼓勵(lì)外資直接投資中國(guó)，1980年設(shè)深圳、珠海、汕頭、廈門為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1990年，開(kāi)放上海浦東。

1988年4月，《中華人民共和國(guó)憲法修正案》規(guī)定：私營(yíng)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義公有制的補(bǔ)充，國(guó)家保護(hù)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的合法權(quán)利和利益。從此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了有活力的大發(fā)展時(shí)期。

1985-1992年，中國(guó)簽訂利用外資項(xiàng)目8.8萬(wàn)個(gè)，實(shí)際利用外資816.8億美元，其中外商直接投資312.95億美元。

在這個(gè)階段，全社會(huì)資源和自然資源都在涌向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，以制造業(yè)為基礎(chǔ)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較健康。

二、1992-2002，投資+出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的模型形成

1992年，鄧小平同志南巡講話，提出發(fā)展才是硬道理，要加快改革。

1993年11月，十四大召開(kāi)，進(jìn)一步開(kāi)放了商業(yè)、外貿(mào)、金融、保險(xiǎn)、航空、律師、會(huì)計(jì)等行業(yè)。

1988年海南島脫離廣東省成為中國(guó)第31個(gè)省，一場(chǎng)炒作海南島的房地產(chǎn)泡沫到來(lái)，1992年海南全省房地產(chǎn)投資87億元，海口地價(jià)從1991

年的十多萬(wàn)元/畝猛漲到1992年的600多萬(wàn)/畝，海南商品房?jī)r(jià)格從1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到

1993年的7500元，三年漲了4倍，這是中國(guó)史上的第一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。

1993年6月9日，朱镕基總理召開(kāi)會(huì)議，直指海南房地產(chǎn)的瘋狂泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。

1993年6月23日，朱總理發(fā)表講話，終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，6月24日，國(guó)務(wù)院分布加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見(jiàn)，16條措施嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率、回收拆借資金、消減基建投資等，銀行銀根本面緊縮，海南房地產(chǎn)泡沫即刻破滅。

海南留下了全國(guó)10%的積壓商品房，爛尾樓600多棟、1600萬(wàn)平方米、閑置土地18834公頃、積壓資金800億、僅四大國(guó)有銀行壞賬就高達(dá)300億元。

海南、北海的教訓(xùn)，讓其它地方政府不再想房地產(chǎn)的事，都在鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各種資源涌入制造業(yè)，由此給了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展換取一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)的空間，才有了后來(lái)的世界工廠、中國(guó)模式。

這個(gè)時(shí)期，人民幣對(duì)美元一路貶值，從1980年的1美元兌1.5人民幣，一直貶值到1994年的1美元兌8.62人民幣，大大提高了中國(guó)出口的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)了中國(guó)出口的輝煌。

1991-2001年，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)都在50%以上，最高年份達(dá)到62.6%，大大超過(guò)第一、第三產(chǎn)業(yè)。

我們要注意一個(gè)細(xì)節(jié)，在1991-2002年間，1993年的房地產(chǎn)投資增速達(dá)到165%，增長(zhǎng)過(guò)快并形成泡沫，但經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲調(diào)控，讓泡沫硬著陸并警惕了全中國(guó)，從而給制造業(yè)留出了黃金10年！